какие документы на покупку квартиры необходимы, интересуют все мнения и знания, а также опыт.
важно знать, какие запросы и в какие инстанции необходимо произвести.
жилье-вторичка
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
Цитата:
Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений. Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру) могут быть:
- свидетельство о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- инвестиционный договор;
- прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру.
Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть:
- выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
- выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру;
- справка о правах собственности на квартиру;
- справка об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- справка об отсутствии долга за телефон;
- справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетнего;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Вышеуказанные документы очень важны при заключении дого вора купли-продажи квартиры, поэтому отсутствие одного из них может привести к признанию данной сделки недействительной.
В судебной практике известны случаи, когда после приобретения квартиры и завершения дорогостоящего ремонта сделка признавалась недействительной потому, что продавец квартиры на момент заключения сделки находился на амбулаторном лечении в психиатрической клинике. Известно также много других случаев, которые произошли в результате того, что покупатель при заключении сделки недооценил важность того или иного документа.
Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (статьи 210, 640 ГК Украины).
На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах):
- паспорт (или документ, его заменяющий);
- справку о присвоении идентификационного номера;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры, которая действует три месяца со дня ее выдачи;
- справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
- справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг;
- справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи;
- решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Со своей стороны покупатель предоставляет следующий пакет документов (в оригиналах):
- паспорт;
- справку о присвоении идентификационного номера;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, которые после заключения договора получат право собственности на квартиру;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на покупку квартиры.
Согласно гражданскому законодательству, покупатель обязан оплатить квартиру в форме, способом и в размерах, указанных в договоре, а продавец обязан передать освобожденную им квартиру в сроки и в состоянии, указанные в договоре. Однако покупатели квартиры, часто для того чтобы занизить стоимость оплаты за нотариальные услуги или размер налоговых отчислений, указывают в договоре купли-продажи заниженную (фиктивную) сумму продажи квартиры. Занижение стоимости объекта недвижимости очень рискованно для покупателя, поскольку в случае признания недействительным договора купли-продажи, при осуществлении реституции, продавец и покупатель получат обратно то, что они передали друг другу по договору купли-продажи. И в этом случае покупателю будет очень трудно доказать, что сумма, переданная им продавцу за стоимость квартиры, составляет значительно большую сумму, чем та которая указана в договоре.
Добавлено спустя 9 минут 45 секунд:
Цитата:
Если квартира найдена и Вы решили ее купить, в первую очередь необходимо определится кто в доме хозяин:
не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Такую информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина
не желательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы лишитесь квартиры.
опасно заключать сделку с продавцоv имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что Вы не сможете купить квартиру, и можете потерять задаток
нельзя покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть. В таком случае доверенность теряет свою силу.
Что может помешать осуществить сделку покупки квартиры:
утерянные документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать квартиру.
в квартире зарегистрированы родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд.
в продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ.
если продается доля в праве собственности на недвижимость - комната в коммуналке или в квартире, полученной в долях по наследству, - то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.
На что смотреть в первую очередь при покупке кваритры
личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в подлинниках.
выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее сбыть, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями.
низкая цена увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной - совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной.
важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства.
при покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.
_________________ скрытый текст
Краще з розумним загубити, аніж з дурним знайти.
Kisana, мы когда покупали квартиру, специально по друзьям искали знакомых риелторов....Чтоб мы знали всю их подноготную и чтобы они у нас на виду были.
Kisana, идеально : к проверенному риелтору + проверенный нотариус, который оформит сделку и по ходу даст правовую оценку предоставленным документам; он, нотариус, может обязать продавца любой документ перепроверить или принести дополнительные, если у него возникли хоть малейшие сомнения ( но это, если нотариус действительно профессионален и не чужой вам человек)
я считаю, что первым делом необходимо идти в БТИ и там все скажут. Можно сто раз провенного риелтора и нотариуса находить, все документы собрать и купить квартиру которая находится под арестом, например.
_________________ Забывая заднее, простираюсь вперед, стремлюсь к цели скрытый текст скрытый текст
Согласно действующему законодательству Украины, квартира (жилой дом) может принадлежать продавцу на основании следующих документов.
1. Договор купли-продажи (мены, дарения, пожизненного содержания).
2. Свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации.
3. Свидетельство о праве собственности, выданное органом местного самоуправления и местной государственной администрацией.
4. Решение суда, третейского суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
5. Свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом.
Кроме того, право собственности продавца на квартиру (жилой дом) должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) по месту расположения недвижимого имущества. Красноречивым доказательством такой регистрации является регистрационная надпись (штамп БТИ) на обратной стороне правоустанавливающего документа (либо регистрационное свидетельство, если на обратной стороне документа недостаточно места для проставления штампа БТИ).
Неотъемлемой частью правоустанавливающего документа продавца на квартиру (жилой дом) является справка-характеристика, ознакомлению с которой также рекомендуем уделить особое внимание. Срок действия этого документа – три месяца со дня выдачи. Кроме того, справка-характеристика дает возможность выяснить такие важные моменты:
– за кем, на основании чего право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в регистрационной книге БТИ, адрес отчуждаемого объекта недвижимости;
– в каких долях недвижимое имущество принадлежит продавцу, если квартира (жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам на праве общей долевой собственности;
– метраж общей и жилой площадей отчуждаемого объекта недвижимости;
– балансовая или инвентаризационная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости;
– количество комнат.
На подготовительном этапе следует также ознакомиться с данными технического паспорта квартиры (жилого дома) и обратить особое внимание на совпадение данных о номере дома/квартиры, цифрах общего и жилого метражей. Сведения, указанные в правоустанавливающем документе и справке-характеристике, должны совпадать с данными, указанными в техническом паспорте. При наличии перепланировки в квартире, которую вы планируете приобрести, необходимо затребовать у продавца разрешение исполкома районного совета на осуществление такой перепланировки.
Дополнительно на этом этапе необходимо проверить наличие (либо отсутствие) прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру (жилой дом), а также обременений/отягощений в отношении этого объекта недвижимости. Осуществить это на практике можно, проверив следующее:
– наличие согласия сособственников (если таковые имеются), а также согласия супруга/и/ на отчуждение квартиры (жилого дома). Если сособственниками отчуждаемой квартиры (дома) являются несовершеннолетние дети, рекомендуем проверить наличие у продавца разрешение опекунского совета на продажу квартиры (дома). Однако если у продавца есть оформленное нотариально согласие обоих родителей на подписание договора несовершеннолетним, или они вдвоем подписывают его за малолетнего ребенка, то наличие разрешения опекунского совета не является обязательным. Однако следует обратить внимание на то, что это противоречит Закону Украины «Об охране детства». Таким образом, существует коллизия законов. Поэтому на сегодняшний день у нотариусов нет однозначного мнения касательно обязательности наличия разрешения опекунского совета на отчуждение квартиры, сособствениками которой являются несовершеннолетние;
– наличие (отсутствие) ареста/запрета отчуждения недвижимого имущества. На сегодняшний день эту процедуру осуществляют нотариусы при удостоверении сделки купли-продажи (при условии, что нотариус подключен к реестру запретов отчуждения);
– наличие/отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также услуг обслуживающих (снабжающих) организаций (водо-, газо-, электроснабжение, услуги телефонной связи и телесервиса). Отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам подтверждается справкой из ЖЭКа или кооператива. Представляется необходимым также рекомендовать удостовериться в наличии/отсутствии договора с жилищно-эксплуатационной конторой на обслуживание.
– получив от продавца справку из ЖЭКа о том, что в квартире никто не зарегистрирован, потенциальный покупатель вооружится документальным подтверждением этого факта. Кроме того, как показывает практика, на сегодняшний день в договор купли-продажи все чаще стали включать оговорку о том, что на момент подписания договора купли-продажи в данной квартире никто не зарегистрирован. Это поможет избежать каких-либо сложностей у покупателя в дальнейшем, в том смысле, что ему не придется решать проблему выселения засидевшихся на старом месте продавца и его близких;
– наличие/отсутствие технической документации на оборудование, имеющееся в квартире (электрические счетчики, счетчики водоснабжения и газа и т. п.), а также договора и расчетных книжек снабжающих организаций (энергоснабжение, водоканал, телефонная связь и т. п.);
– если предметом договора купли-продажи является частный дом, то необходимо проверить наличие/отсутствие задолженности продавца по уплате земельного налога и, прежде всего, наличие/отсутствие основания для уплаты такого налога. Основанием для уплаты налога на землю является Государственный акт на право собственности на землю либо договор аренды. Кроме того, приобретая частный дом, одновременно с заключением договора купли-продажи дома необходимо заключать сделку купли-продажи земельного участка (либо заключать договор аренды земельного участка).
При условии, что правоустанавливающие и иные сопутствующие документы на квартиру у продавца соответствуют требованиям действующего законодательства, и, осуществив, как минимум, однократный осмотр квартиры, можно переходить к следующему этапу – к заключению сделки купли-продажи.
Этап второй – заключение сделки купли-продажи квартиры (жилого дома)
В соответствии с нормами действующего законодательства сделка купли-продажи квартиры (жилого) дома осуществляется путем подписания сторонами договора купли-продажи. Обязательным является нотариальное удостоверение и государственная регистрация такой сделки.
Для заключения сделки купли-продажи, кроме оформленных в соответствии с действующим законодательством документов, подтверждающих право собственности продавца, стороны должны предъявить следующие документы.
Продавцу необходимо предоставить следующие документы
1. Паспорт, идентификационный номер.
2. Доверенность на представителя (если от имени собственника действует уполномоченное им лицо), нотариально удостоверенная, его идентификационный номер.
3. Правоустанавливающий документ, справка-характеристика, технический паспорт на отчуждаемый объект недвижимости.
4. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение объекта недвижимости.
5. Разрешение опекунского совета на отчуждение квартиры, если сособственниками являются несовершеннолетние дети.
6. Справка из ЖЭКа Ф-3 о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
7. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также справки снабжающих организаций (электро-, газо-, водоснабжение; услуги телефонной связи и телесервиса) об отсутствии/наличии задолженностей по оплате услуг этих организаций.
Покупателю необходимо предъявить следующие документы
1. Паспорт, идентификационный номер.
2. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если от имени покупателя действует уполномоченное им лицо), его идентификационный номер.
3. Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга (и) покупателя на приобретение объекта недвижимости.
4. Платежный документ, подтверждающий оплату сбора в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы договора.
При заключении сделки купли-продажи квартиры (дома) практикующие юристы рекомендуют передачу квартиры (жилого дома) оформлять путем подписания Акта приема-передачи. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора купли-продажи в качестве приложения к нему. Обращаем внимание потенциальных покупателей на то, что данный Акт подтверждает факт передачи продавцом и факт принятия покупателем квартиры (жилого дома), а не переход права собственности на нее. В соответствии с действующим законодательством право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права в БТИ (ранее это право возникало с момента подписания договора и его нотариального удостоверения).
_________________ скрытый текст
Краще з розумним загубити, аніж з дурним знайти.
Kisana, Ну,если нет договора,они вам ничего не гарантируют.Также если и будет договор,то про выплату % обязательно чек!!! Вы с владельцами знакомы? Обязательно в БТИ сходить для проверки,и обоити соседей поверьте они вам все скажут... все плюсы и минусы Также не забудьте спросить,может проживали заключенные.
Девченки, а причем здесь профессионализм риелторов? Как он оградить Вас от мошенников??? Их задача подобрать вам квартиру, предоставить все документы от хозяина, получить свою комиссию и все!!! На этом их работа заканчивается...
Патриция писал(а):
я считаю, что первым делом необходимо идти в БТИ и там все скажут.
Вот мне интересно, с какого перепуга в БТИ будут давать инфу первому встречному? От них по официальному запросу из суда информацию около месяца можно ждать и то, не факт, что ее получишь... Ток не нужно спорить и говорить, что это НЕ ТАК... Это, именно ТАК, я проверяла... Kisana, а Вы наличными будете расплачиваться или в банке кредит брать?
а на счет хозяев, боюсь тут нечисто совсем, типа они в Америке, так что тут еще тысячу раз все проверять надо, продажа по доверенности очень рискованная сделка. поэтому мы не торопимся тут
Добавлено спустя 2 минуты 50 секунд:
marozka, 50х50 и на счет БТИ согласна, и на счет риелторов. что никакой юридической ответственности они не несут. поэтому и договор мы не торопимся с ними заключать. тут другое. у нас есть знакомый юрист, готовый проверить все документы, но до этого нам надо самим не абы яку работу провести
вот поэтому эта тема
_________________ скрытый текст
Краще з розумним загубити, аніж з дурним знайти.
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах
Сейчас в чате:
Войти и проверить личные сообщения
Вход
поверьте они вам все скажут... все плюсы и минусы 
Как он оградить Вас от мошенников??? Их задача подобрать вам квартиру, предоставить все документы от хозяина, получить свою комиссию и все!!! На этом их работа заканчивается...
